本文摘要：随着经济的发展和投资观念的转变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是十分广泛的经济现象。近年来，这种投资不道德也渐渐在我国的一些企业中风行，甚至沦为一些企业新的经济增长点。为了迎合我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日公布了第3号准则《投资性房地产》。 准则首次将投资性房地产作为一项分开的资产不予证实，并首次在对该资产计量中引进了公允价值。

随着经济的发展和投资观念的转变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是十分广泛的经济现象。近年来，这种投资不道德也渐渐在我国的一些企业中风行，甚至沦为一些企业新的经济增长点。为了迎合我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日公布了第3号准则《投资性房地产》。

准则首次将投资性房地产作为一项分开的资产不予证实，并首次在对该资产计量中引进了公允价值。然而在实际应用于中，企业仍须要解决问题诸多投资性房地产证实与计量的涉及技术难题。

本文通过分析使用公允价值计量投资性房地产的优缺点，来分析其中不存在的问题以及解决问题的办法。　　 　　一、投资性房地产与公允价值计量方式详述 　　 　　（一）投资性房地产的概念 　　随着经济的发展和投资观念的转变，房地产作为国内仅有的几种保值电子货币的投资品种，更加受到一些公司的青睐。但是，在新的准则施行之前的会计学处置中，企业投资房地产都被作为固定资产看来，并按其估算的用于年限萃取保险费，这种固定资产净值往往无法体现投资性房地产的现实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅有可能低于其账面净值，而且还常常高达其账面原值数倍甚至数十倍。　　投资性房地产指“企业为赚租金或资本电子货币，或两者兼具而持有人的房地产”。

主要还包括：已租赁的土地使用权；持有人并打算电子货币后出让的土地使用权；已租赁的建筑物。　　（二）公允价值的概念 　　我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟知情况的交易双方，强迫展开资产互相交换或债务清偿的金额”。公允价值应当按以下原则确认：不存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应该用作确认其公允价值；不不存在活跃市场的，参照熟知情况及强迫交易的各方最近展开的市场交易中用于的价格或参考实质上完全相同的其他资产或负债的当前公允价值；不不存在活跃市场，且不符合上述两个条件的，应该使用估值技术等确认资产或负债的公允价值。　　 　　二、投资性房地产使用公允价值计量的优缺点 　　 　　（一）使用公允价值计量的优点 　　新的准则引进公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个进步，它对我国的会计准则更改的历史意义是不可估量的。

　　1、公允价值计量能更加现实地体现企业资产的确实价值，更加现实地符合信息使用者的决策市场需求。以前的会计学要素的计量，特别强调以历史成本为基础展开计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再行以历史成本计价早已无法确实体现公司资产确实价值，投资性房地产的持有人目的就是为了电子货币或者赚租金，而不是用作出售和其他生产目的，并且获得这些资产的成本一般来说非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅下跌，此时引进公允价值的计量模式可以体现其在市场上的确实价值，更加清楚地体现企业的经营能力、债务能力及所分担的财务风险，更加有助信息使用者更佳地作出准确的决策。

　　2、公允价值计量的引进体现了中国会计准则与国际会计准则的趋同，符合了与国际互通的必须。由于国际会计计量广泛使用公允价值，如果我们的会计准则依然使用过去的账面价值的方法，不仅有利于我国会计业与国际互通，也有利于我国会计业的发展。

市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的背离，必定不会给整个国民经济带给负面影响。　　3、使用公允价值计量模式可以强化企业融资能力。

由于目前资金紧张，各家企业特别是在是房地产公司的资金需求量极大，目前大部分房地产公司的资产负债率皆在70%左右，如果使用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，减少企业的资产负债率，使被高估的房地产估价更加合乎其市场价值，毫无疑问将有助提升企业向银行贷款的信誉，强化其融资能力，同时减少了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上减轻房地产企业资金紧张的局面。　　4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不减少企业的实质性税赋。

根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有人期间公允价值的变动不算入应纳税所得额，在实际处理或承销时，处理获得的价款扣减其历史成本后的差额不应算入处理或承销期间的应纳税所得额。在使用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没减少，这不利于节约公司的资金。　　（二）使用公允价值计量的缺点 　　公允价值的应用于虽然有很多的优点，但是在我国应用于中依然不存在着很多问题。

　　1、使用公允价值计量有可能沦为调节利润的工具。由于我国涉及市场的发展还不成熟期，公允价值有可能难以达到公允，并有可能沦为利润操控的工具。

特别是在是投资性房地产的公允价值的确认，如计算出来现金流量换算值时，现金流量的估算、折现亲率的估算甚至折现期的估算等，都必须再加人为的辨别——这就在客观上不存在操控利润的有可能。　　2、涉及资产的公允价值无法获得。在繁盛的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值较为更容易证实，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度较低、市场执法人员和管理严加、会计人员素质较低等，涉及的公允价值皆无法获得。

　　3、公允价值计量不易造成价格波动频密。在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是相同恒定的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然需要合理地体现资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频密地变动，必定不会造成财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不平稳。

　　 　　三、投资性房地产使用公允价值计量实际应用于中不存在的问题及解决办法 　　 　　（一）使用公允价值计量实际应用于中不存在的问题 　　多达，从2007年开始实行新的准则以来，不存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产使用了成本计量模式。仅有18家上市公司使用公允价值对投资性房地产展开先前计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占据此类业务18家公司净利润的2.61%，占到所有上市公司净利润的0.23%。

从统计数据可以显现出，大多数公司并没使用能使上市公司涉及投资业务的业绩取得提高的公允价值模式，却更加钟情于之后搭配历史成本计量模式，这是有一点注目的现象。为什么这个与国际互通的洋模式从引进至今却躺在冷板凳上？。

本文来源：皇冠集团官网-www.horroticamag.com